2006-02-10 第164回国会 衆議院 予算委員会 第9号
したがいまして、私どもも、一定以上の貸付料や面積があるものにつきましては、客観性を高めるために、民間精通者、つまりこの場合の不動産鑑定士でございますが、意見を求めて、そこで算定をしているということでありまして、したがって、私は適正にこの評価がなされたものと考えております。
したがいまして、私どもも、一定以上の貸付料や面積があるものにつきましては、客観性を高めるために、民間精通者、つまりこの場合の不動産鑑定士でございますが、意見を求めて、そこで算定をしているということでありまして、したがって、私は適正にこの評価がなされたものと考えております。
○楠木政府委員 まず、どういうふうにして処分価格が決まっていくかということでございますが、処分価格の決定までのプロセスにつきましては、買い受け要望者からの要望を受けまして、運輸省から国有財産の所管官庁であります大蔵省に対して処分依頼を行った後、大蔵省におきまして、周辺の取引事例価格とか民間の精通しておられる方、民間精通者の鑑定評価額を勘案して処分価格が決定されることになると承知をしているものでございます
その上で、なおかつ個別の事例でその路線価に比べ実際の取引価格、民間精通者評価額、公示価格等から勘案してそういった価格の方が路線価よりも低いという場合には、その低い価格が時価ということになるわけでございます。徹底させたいと思います。
しかし、その相続時点における路線価が実際の民間精通者あるいは取引実例等、公示価格等から見て高いという場合には、個々にしんしゃくするということになると思います。
それからその次に、売買実例等が非常に高い事例があるのではないかという御指摘でございますが、我々は相続税評価基準、個々の地点の評価基準を作成するに際しましては、地価公示価格、取引価額、民間精通者価格というものを参考にして決定しているわけでございます。その際、御指摘の異常に高値で取引がされたというような異常値、これは排除して評価することにいたしております。
あるいは、かなり広大な敷地であり、なおかつ貸借料が相当の金額に上ると見込まれる場合には、民間精通者の意見も徴しまして、それぞれ適正な額を決定しているわけでございます。
非営利法人の関係でございますが、私どもの実態調査によりますと、貸し付け開始時にもよりますけれども、およそ五割から七割程度――非営利法人の場合、国の貸し付けの多くは地方公共団体等でございまして、これが非営利法人の代表的な例でございますけれども、そういったケースに比べて、営利法人の場合にはその基準となるものは五ないし七割高い算定基準になっておりますし、今の私どもの調査方法、民間の実例を調査し、そして民間精通者
それで帝国ホテルの借料でございますが、これは民間賃貸実例を調査しておりますが、それから民間精通者の鑑定資料もとっておりますが、大体今の水準で大きな格差はございません。
さらにこれに加えまして、民間精通者から徴しました鑑定意見というものをも総合勘案いたしまして、適正な価格を算定するということにしているところでございます。
○中田政府委員 民間精通者の鑑定評価書の公表につきましては、実は私ども、不動産鑑定業者にいろいろな鑑定を依頼しておりますが、この鑑定業者の鑑定の基礎となっておりますデータに、いわば鑑定業者以外の第三者の取引の実情をその協力を得まして収集してきた資料、これらが含まれておりまして、鑑定書そのものを公表するということは、当該不動産鑑定業者の鑑定評価事務を円滑に遂行していくということからいって、いささか問題
いわば、あのとき御指摘になりました評価調書とか民間精通者の鑑定評価書というような問題については、私もかつての経験でＡとかＢとかという記号を付してそういうものをちょうだいしたような記憶がございますが、個人のプライバシーに属する事項が含まれておりますものは問題といたしまして、プライバシーとかあるいは秘密とか、そういうものに抵触しない範囲では最大限の国政調査権に対する協力をすべきだという考え方に立ちまして
○中田政府委員 鑑定評価の結果で即座に評価ができておるものではございませんで、先ほど言いました民間精通者、つまり不動産鑑定士の方々の評価も一つの要素として取り込んで、私どもは評価を行っておるものでございます。
○中田政府委員 民間精通者といいますのは、具体的には不動産鑑定士の資格を持ったところに頼んでおるんだと思います。それの意見は聞いて、それも参考にさせていただいております。
これは四十年七月の交換契約分についてでありますが、 三十九年十一月、同営林局において山林として各種課税標準価格を基とした価格、売買実例価格および民間精通者の鑑定評価格を平均して三・三平方メートル当り五十六円と評価しているが、売買実例として採用している価格は、地元民が山林経営のため購入した場合のものであり、現地の状況からみてこれを採用したのは適切とは認められず、また、鑑定評価格についても十分調査をしないで
○根本説明員 一般的に国有地の評価につきまして申し上げますと、まず、相続税課税標準価格をもととした価格、固定資産税課税標準価格をもととした価格、それから、周辺の民間取引事例価格に比準した価格及び民間精通者の意見を総合勘案して客観的に決めているというところでございます。
それで、あと現実の評価についてでありますけれども、国有地の売り払いの価格、すなわち評価につきましては、相続税課税標準価格をもととした価格、固定資産税課税標準価格をもととした価格、周辺の民間取引事例価格に比準した価格及び民間精通者の意見、これらを総合勘案して客観的に適正な価格を求めることとしております。
○田中説明員 お答え申し上げますが、科学技術館に対します土地の使用料につきましては、この土地が都心の一等地でもございますし、面積もかなり広うございますので、民間精通者の鑑定評価額に基づきまして使用料を決定しておるわけでございます。
○高峯説明員 使用料につきましては、いま大蔵省から答弁がございましたように、一つは民間精通者の鑑定評価でございますけれども、こういった場所、それから科学技術館のような公益的な事業をやっておるというような観点から慎重に大蔵省とも協議をいたしまして決めるという方式をとっておりますので時間がかかったわけでございます。今後はできるだけ早く努めるようにいたしたいと思っております。
それからさらに、近傍類地の売買実例から算定した価格、それから次に民間精通者の鑑定評価額というものを求めます。以上を総合勘案し、さらにこれに、近隣に地価公示法に基づく標準地の公示価格または国土利用計画法に基づく基準地の標準価格というものがありますれば、これらとの均衡を図って評価をしておるという方法になっております。
そこで、価格決定上考慮を要しますもろもろの要素を多角的に取り入れて、統一的な手法で適正な時価を算出しているわけでありますが、最も一般的な宅地の場合について言いますと、まず相続税及び固定資産税の課税標準価格をもととしまして、これに修正率を乗じて算定した価格、それから二つ目に近傍類似の売買実例から算定した価格、それから三番目に民間精通者の鑑定評価額、こういう三者を総合勘案し、さらに近くに地価公示法に基づく
この算出の根拠でございますけれども、国有財産の売り払いの際には、民間精通者の鑑定を数社から徴します。そして、その鑑定結果に基づきまして関係財務局の鑑定官が評価いたしまして価格を算出するのでございます。本件もその方法にのっとった適正な価格だと了解いたしております。
「これらの土地の買収予定価格の評定にあたっては、近傍類地の売買実例、課税上の評価額等を調査するほか、民間精通者の鑑定評価格を徴して評定資料を作成し、」云々と書いてあります。「本院において、」会計検査院においては、「本所」これは公団の本所ですよ。「本所および東京ほか四支所等について光明池ほか四十七地区の土地買収につき実地に検査したところ、」いいですか。
それから（２）としてあげてございますのは、これはここにも書いてございますように民間精通者、この場合一名から徴したわけでございますが、その中で特殊価格という理由で普通に計算した価格よりも割り増しをした価格を計算している、この点がここに取り上げました光明池の具体的に該当する内容でございます。
この払い下げを行なうにあたりましては、相続税の課税標準価格とかそれから売買実例とかそれから民間精通者の鑑定評価額、これを慎重に総合いたしまして価額を決定していくわけでございます。ただ当該土地がその後どのように値上がりするかということは、私どもも近傍類似価格その他から評価いたしますと、当該土地は四十八年の六月には約六十二億というような評価が与えられるんじゃなかろうかと、こう考えております。
現在の運用は、この「時価に十分の七を乗じて算出する」この時価の評価につきまして、これは大蔵省とも協議の上で評価要領をきめておりまして、実際には民間精通者の鑑定評価額、これを基準として評価をしております。つまり、実際のいわゆる時価をそういう方法で決定をいたしているわけでございます。
○勝川説明員 たいへん御熱心に御研究いただきまして……（三谷委員「ばかげたこと言うな、なめておるのか」と呼ぶ）恐縮でありますが、私たちといたしましては、相続税課税標準価格、固定資産税標準価格、売買実例、それぞれから国の基準価格を算定いたしまして、別途民間精通者、この場合には上社でありますが、民間精通者としてのフリーな御意見を伺いまして、それぞれを平均いたしまして価格をきめているわけであります。